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前期物业服务合同的补充协议是否有效？

前期物业合同的补充协议是否有效？

广西金中大律师事务所柳州分所余志亮律师

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案情：

旺业公司在销售柳州市上东的物业前，已经于2009年11月18日，依据《物业管理条例》第23条、25条等有关规定，与新城物业公司签订《前期物业服务合同》，约定向合同履行地法院（城中区法院）起诉解决争议。之后陆续将柳州上东小区的物业出售给其他业主，并将部分自有商铺出租给天汇酒店。2010年12月19日，天汇酒店与旺业公司的委托代理商腾业公司签订《商铺租赁合同》，承租旺业公司的自有的物业。依据《商铺租赁合同》第5条第5款和第6条第4款的约定，天汇酒店与新城物业公司另行签订物业管理服务合同，天汇酒店的缴纳的物业管理费用按照物业服务内容和工作量按照市场价收取，不按照《前期物业合同》约定的收费标准缴纳物业费。

经过天汇酒店与新城物业公司的多次协商，均无结果。为了便于自己解决纠纷，给天汇酒店制造困难，2012年7月10日，新城物业公司单方面与旺业公司签订《柳州上东小区物业服务补充协议》（简称《补充协议》），约定物业合同纠纷由海南仲裁委员会仲裁（新城物业公司住所地），该约定在新城物业公司申请仲裁请求支付物业费时，天汇酒店才知情。

争议焦点：海南仲裁委员会是否有权仲裁新城物业公司与天汇酒店的物业物业纠纷？

本律师观点：

依据我国《仲裁法》第21条规定，当事人申请仲裁，应当有双方签订的仲裁协议或者仲裁条款，如果天悦酒店和新城物业公司签订合法有效的仲裁协议或仲裁条款，那么海南仲裁委员会就可以依法裁决。在本案当中，天汇酒店显然没有和新城物业公司签订任何的仲裁协议和仲裁条款，海南仲裁委员会当然没有对双方的物业合同纠纷争议进行裁决的管辖权。但是，海南仲裁委员会已经依据《前期物业合同的补充协议》受理了新城物业公司的裁决申请。

那么《前期物业合同补充协议》是否有效？对上东小区的业主和物业实际使用人、旺业公司是否有拘束力？

本律师认为：该《前期物业合同补充协议》对旺业公司具有约束力，是合法有效的。但是，对上东小区的其他业主和实际使用人是无效的，不具有约束力。

1、《前期物业合同补充协议》是旺业公司与新城物业公司双方自愿签订的协议，双方对纠纷管辖机构的改变，是双方的真实意思表示，依据《合同法》的规定，该补充协议对旺业公司和新城物业公司有约束力，如双方有物业合同纠纷，双方应当向海南仲裁委员会申请裁决，而不能向人民法院起诉。

2、合同是当事人双方自愿达成一致意思表示的协议，具有相对性，是封闭性的协议，不同于物权的对世性。合同的效力只及于签订合同的当事人，合同的权利、义务、争议解决方式都由合同的当事人来承受，合同签订方以外的法人、自然人或其他组织不是合同的当事人，不受合同的约束。因此，旺业公司与新城物业公司签订的《前期物业合同补充协议》，对天汇酒店和上东小区的其他业主、物业实际使用人不具有约束力。

既然《前期物业合同》对新城物业公司、旺业公司和小区其他业主具有约束力，对天汇酒店也有约束力，为何《前期物业合同补充协议》做为《前期物业合同》的合同补充协议，对天汇酒店和小区其他业主就没有约束力？理由如下：

前期物业服务合同属于特别法上规定的一个有名合同，与一般的买卖合同、租赁合同相比，除了《合同法》调整之外，还有有更多的法律条款规定调整的更详细和具体。前期物业合同，本应遵循合同相对性原则，只对合同签订的双方房开公司和前期物业服务公司。但是考虑到我国的实际情况，小区的商品房在开始出售后的很长一段时间小区的业主没有及时入住，以及业主之间缺乏有效的沟通和组织，小区业主委员会都没有成立，无法依照《物权法》的有关规定，选聘小区的物业服务企业，而小区业主又相当的迫切需要物业管理服务，于是《物业服务管理条例》便对前期物业服务有了专门的规定，突破了合同的相对性，允许小区的开发商制定小区的临时管理规约，代理业主和业主委员会签订前期物业服务合同。

根据《物业管理条例》第21条、22条、23条、25条的规定，前期物业服务合同具有三个特征：

一是，前期物业服务合同由小区的开发商与物业服务企业签订，该前期物业服务合同对小区的全体业主具有约束力，只要购买该小区的物业，都必须遵守开发商制定的临时管理规约和前期物业服务合同的规定。因为在签订物业买卖合同前，开发商要对物业受人明示临时管理规约的内容，业主对开发商制定的临时管理规约要进行阅读了解，如果要购买物业的，就要做出出遵守临时管理规约的承诺。在业主与开发商签订商品房买卖合同中，买卖合同的内容中已经包含前期物业服务合同的内容。所以，只要小区的业主作出遵守临时管理规约的承诺和签订物业买卖合同，就视为小区的物业买受人在成为小区的业主之前，已经同意临时管理规约和前期物业服务合同规定的权利和义务，也即在前期物业服务企业和小区的全体业主之间达成了意思表示的一致协议，双方都严格履行临时管理规约和前期物业服务合同。

开发商实际上是全体小区业主或业主委员会的“法定代理人”，不享有前期物业服务合同和临时管理规约中规定的权利和义务；虽然《物业管理条例》规定开发商可以选聘前期物业服务企业，突破合同的相对性，但是没有违背合同的意思自治原则和自愿原则，前期物业服务合同的内容还是经过物业买受人的事先同意的。并且，开发商的“法定代理”期限在小区物业销售后到期。

二是，签订的前期物业服务合同的内容具有固定性和稳定性。在开发商出售小区的物业之前，前期物业服务合同的服务内容、收费标准、违约责任、争议解决方式等等合同内容已经拟定，开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同时，不得改变内容。如需更改或者补充前期物业服务合同的条款、内容应当得到已经买受物业的业主同意，否则就是无效条款，对买受物业的业主不具有约束力。

三是，前期物业服务合同是一个“集体合同”，内容具有基础性和附加性。前期物业服务合同的一方当事人的人数众多，并且往往人数具有不确定性，涉及小区业主的公共利益，而另一方当事人只有一个民事主体。所以前期物业服务合同的内容具有比较广泛的适用性和通用性，小区的业主与物业的承租人、借用人、买受人签订相应的租赁、借用、买卖合同，承租人、借用人、买受人自然必须遵守接受前期物业服务合同的内容，除非双方有合法的特别约定。前期物业服务合同的内容附属与上述的租赁合同、借用合同、买卖合同。

综上所述，从合同签订时间的角度看，结合旺业公司与新城物业公司签订前期物业合同和补充协议的时间，腾业公司与天汇酒店签订的商铺租赁合同的时间，前期物业服务合同对上东小区的业主和实际使用人具有约束力，补充协议是在业主入住之后签订的，开发商无权再签订小区前期物业服务合同的补充协议。补充协议的内同又未经小区业主同意，所以对小区的业主和实际使用人不具有约束力。因此《前期物业合同补充协议》对《前期物业合同》中争议管辖机构的改变是无效的。

从合同的内容角度看，《前期物业合同补充协议》名为《前期物业服务合同》的补充协议，但实际上不属于《合同法》、《物业管理条例》等法律法规规定前期物业服务合同，实际为被天汇酒店为了制造麻烦，与旺业恶意串通签订的合同，目的在于给天汇酒店强加合同义务，增加天汇酒店应诉的经济支出。《前期物业合同补充协议》约定合同争议纠纷由新城公司住所地海南的海南仲裁委员会进行仲裁，方便了海南仲裁委员会，却对住所地在柳州市上东小区业主和旺业公司相当不利，而旺业公司明知新城公司在柳州有分公司，却甘愿选择在距离柳州距离遥远的海南仲裁委员会进行仲裁，那么旺业公司和新城公司签订《前期物业合同补充协议》的目的很明显，就是为了给天汇酒店制造困难。该补充协议已经违反了《合同法》第53条和《物业管理条例》第22条规定，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第1款第2项的规定，属于无效条款。

所以，《前期物业合同补充协议》的仲裁条款是无效条款，上东小区的物业纠纷还是由合同履行地城中区法院管辖，所以海南仲裁委员会无权进行仲裁。

附:《物业管理条例》部分条文

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。